condominioSe il condominio è formato da almeno 5 condomini, è obbligatorio l’amministratore.
Questo è quanto ribadisce l’Agenzia delle Entrate della direzione regionale, sul giornale di Sicilia del 20 febbraio scorso (a pag. 17), indicando quali sono gli obblighi e gli adempimenti che la legge richiede.

Sostanzialmente, poco importa se c’è l’ascensore o meno, il riscaldamento centralizzato o le caldaie singole. Se si è più di 4 condomini, le nuove normative impongono comunque la costituzione del codice fiscale del condominio, la nomina di un amministratore e la compilazione del modello 770 per la relativa dichiarazione dei redditi.
Attenzione però, nessuna norma obbliga a rivolgersi necessariamente ad un professionista. Si tratta di adempimenti che può svolgere un qualsiasi condomino con qualche responsabilità e qualche rogna in più rispetto al passato.

Certo, qualche anno fa amministrare un condominio era un po’ meno complicato.
Le cose sono cambiate quando ci si è resi conto che molti lavori condominiali venivano svolti in nero. Il condominio è così diventato sostituto d’imposta col proprio codice fiscale, un numero spesso scambiato per la partita iva, ma la differenza è fondamentale: Con la partita iva un soggetto può fornire servizi a terzi, col codice fiscale li può solo ricevere.
La cosa positiva è che, nella maggior parte dei casi, l’iva non è al 20, ma al 10 per cento (iva agevolata) e che per determinati lavori (come per esempio il rifacimento del prospetto) il 36 per cento di ciò che ciascun condomino spende è detraibile dalle tasse.

Vero è che sono ancora tanti i condomini che, con l’amministratore di turno, fanno ancora le riunioni in piedi nell’androne, siglando le decisioni con le poco burocratiche strette di mano. Forse risparmieranno (sempre che non vengano beccati dal fisco), ma potrebbero avere a che fare con delle rogne abbastanza frequenti.
Per esempio le decisioni: basta una sola persona che non sia d’accordo perché tutto si fermi.
E se qualcuno non paga? Raramente l’amministratore fai da te ha gli strumenti per esigere il credito o portare il moroso dal giudice di pace. Ecco che sempre più spesso va a finire che gli altri pagano per lui, perdendo ogni speranza di rimborso.
Cosa dire inoltre all’inquilino che chiede all’amministratore un bilancio consuntivo dettagliato?
Se i lavori sono stati fatti in nero, niente fattura e niente ricevuta. Diventa difficile produrre un bilancio solo sulla base delle strette di mano.

Da amministratore professionista di condomini sono convinto che la migliore tutela stia nell’informazione. Prima di scegliere è bene che la gente sappia. Non è vero che oggi l’amministratore esterno è indispensabile, il vecchio capo-condominio può rimanere dov’è, ma deve avere gli strumenti giusti, a garanzia sia degli inquilini che del suo stesso operato.

Certo, se dopotutto manca il tempo e la volontà di cimentarsi con delle novità che potrebbero risultare un po’ ostiche, c’è sempre l’amministratore professionista.
Oggi la certificazione e l’iscrizione ad un albo associativo ce l’hanno tutti, ma non saranno queste le garanzie migliori per la vostra tutela.
Le caratteristiche principali da cercare nell’amministratore sono il rispetto per le persone e la disponibilità all’ascolto, perchè ciascun condominio ha le sue peculiarità e non ce n’è uno uguale all’altro. In fin dei conti si ha a che fare con una serie di personalità di cui nessun file excel sarà mai in grado di fare la sommatoria.

Egidio Morici

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